Аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы, 10 советов по выбору объекта

Инвестиции в коммерческую недвижимость сопряжены с большими рисками по сравнению с жилой. Хотя доходы здесь тоже намного больше – сдача в аренду даже небольшого офиса может приносить по 15-20 тысяч рублей чистой прибыли в месяц. Срок окупаемости составляет около 10 лет. И если грамотно выбрать объект, рисков практически нет. О том, как это сделать, рассказывается в статье.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся в первую очередь бизнес-центры, торговые площадки, а также индустриальные объекты, складские помещения и другие. Инвестиции в них имеют несколько существенных преимуществ. Среди главных моментов можно выделить такие:

• Самый очевидный плюс – это крупный доход. В перспективе сумма будет на порядки превосходить доходы с аренды даже нескольких квартир. Арендодатели коммерческой недвижимости могут получать чистую прибыль, сопоставимую с успешным малым бизнесом – порядка сотен тысяч и миллионов рублей.
• При правильном выборе места аренда коммерческой недвижимости всегда пользуется спросом. Уходят одни арендаторы – приходят другие. Причем услуга востребована как среди достаточно развитого бизнеса, так и у начинающих индивидуальных предпринимателей.
• Сдача офисных и других зданий , аренда приносит прибыль даже в кризис. Этот бизнес хорошо адаптируется даже к непростым экономическим условиям.
• В перспективе аренда коммерческой недвижимости может приносить практически полностью пассивный доход, поскольку управление ею можно доверить специальной компании. Об этом можно подумать сразу либо после того, как закончится срок окупаемости. Он довольно большой и обычно составляет порядка 8-10 лет. Для сравнения: жилая недвижимость окупается за 12-15 лет.

Важно

Многие эксперты отмечают, что покупка коммерческой недвижимости особенно выгодна после пандемии коронавируса. В этот момент наблюдается волна банкротств. Многие активы продаются по цене ниже рыночной, поэтому инвесторам выпал шанс сделать действительно выгодные вложения.

Риски, связанные с коммерческой недвижимостью

Если покупка обычной жилой квартиры – это почти всегда беспроигрышная, хотя и не самая доходная инвестиция, то с вложением в коммерческую недвижимость не все так просто. У этого варианта есть несколько существенных рисков и недостатков, изучить которые нужно заблаговременно до принятия решения:

• Покупка коммерческой недвижимости всегда связана с большими тратами. Если неправильно выбрать объект (плохая развязка, не тот район города, небольшой пешеходный трафик, близость конкурентов и т.п.), вложения могут не оправдаться, и часть суммы будет потеряна.
• Может не повезти с самим зданием. Даже если объект юридически «чистый», он может иметь скрытые (в том числе сознательно) строительные недостатки, например, связанные с фундаментом, проводкой, вентиляцией и другими инженерными коммуникациями.
• Если бизнес будет провален, есть вариант сменить локацию. Но продать коммерческую недвижимость, в отличие от жилой, далеко не всегда просто. Порой на это уходят не месяцы, а годы.
• Собственник несет прямую ответственность (административную, иногда уголовную) за содержание помещения в надлежащем порядке. Придется постоянно контролировать арендаторов, следить за пожарной безопасностью. организовать регулярную уборку, чистку снега и другие важные мероприятия. Исключения – это площади, которые размещаются в бизнес-центре, в котором хозяйственными вопросами занимается специальная компания.
• Риски, связанные с оформлением. От того, на кого именно будет зарегистрировано право собственности, будет зависеть дальнейшее взаимодействие с кредиторами, арендаторами, налоговой инспекцией и другими проверяющими органами.
• Возникают риски и при взаимодействии с арендаторами. Они связаны не только со своевременным внесением платы, но и с содержанием помещения, соблюдением пожарной безопасности и других регламентов.

На что обратить внимание при покупке помещения

Именно от выбора объекта в большей степени зависит коммерческий успех предприятия. При покупке офисного здания или другого вида недвижимости необходимо обратить внимание на его местоположение и другие факторы. Анализ ведется на основе нескольких критериев:

• Город и конкретный район.
• Инфраструктура.
• Автомобильный и пешеходный трафик.
• Близость транспортных развязок, автомагистралей.
• Близость центров «притяжения» – вокзалов, аэропортов, учебных заведений, крупных магазинов.
• Наличие, вместимость парковки.
• Отдельный вход.
• Охрана объекта.
• Состояние объекта – степень износа, материал стен, инженерные коммуникации и другое.
•  Качественный интернет, телефонная связь.

Вместо заключения: примеры цен на недвижимость в 2021 году

Вполне понятно, что цены даже в пределах одного города и района сильно разнятся. Так, в Москве в помещениях комфорт-класса стоимость квадратного метра колеблется в пределах 170-220 тыс. рублей. Поэтому купить небольшое помещение площадью 67 м² можно примерно за 12,5 млн. рублей.

В регионах цены заметно ниже – порой в несколько раз. Например, в развитом районе города Омска купить офисное помещение площадью 55 м² можно по цене 2,2-2,5 млн. рублей. А в Краснодаре офис большей площади 80 м² можно приобрести за ту же сумму .